Dans le cadre d’opérations immobilières, il est courant que les parties insèrent une condition suspensive dans leur contrat, comme par exemple l’obtention d’un crédit hypothécaire, la délivrance d’un titre de propriété exempt de servitudes, la réalisation d’une étude de sol ou encore la délivrance d’un permis d’urbanisation. Qu’est-ce qu’une condition suspensive ? Quels sont ses effets ? Notre juriste fait le point sur cette question.
Notion de la condition suspensive
La loi définit la condition suspensive comme un évènement futur et incertain, encore inconnu des parties à une convention, et dont elles font dépendre la naissance d’une obligation conditionnelle. Dans le cas d’une vente immobilière par exemple, l’acheteur exécutera ses engagements vis-à-vis du vendeur à condition qu’il obtienne son financement.
Une condition suspensive est donc une condition qui, si elle ne se réalise pas, rend le contrat pour laquelle elle a été conclue, caduc. Pour être valable, cette condition ne doit pas dépendre de la seule volonté de l’une des parties. Dans pareil cas, la condition est dite potestative et elle n’est pas valable. Tel sera le cas par exemple, si vous achetez un nouveau bien à condition de vendre votre ancien bien.
Effets
La loi précise qu’un contrat assorti d’une condition suspensive n’est valablement formé qu’une fois la condition réalisée. C’est pourquoi, en pratique, et précisément dans le cadre de ventes immobilières, beaucoup de candidats acquéreurs pensent ne pas être liés contractuellement tant qu’ils n’ont pas obtenu leur financement.
Ces acheteurs voient la condition suspensive comme une échappatoire au cas où ils ne seraient plus disposés à acquérir le bien. Détrompez-vous !
En effet, l’acheteur qui s’est engagé en vertu d’une obligation conditionnelle ne peut se soustraire à son engagement en empêchant, par son fait fautif, la condition de se réaliser.
La jurisprudence considère que c’est le principe d’exécution de bonne foi des contrats qui impose à l’acheteur d’agir au mieux et loyalement pour obtenir son financement. Par conséquent, l’acheteur devra déployer tous les efforts que l’on peut raisonnablement attendre de lui afin d’obtenir son crédit, en demandant par exemple un financement auprès d’une autre banque que celle avec laquelle il a l’habitude de traiter.
Sanctions
En cas de faute, de négligence ou de désinvolture de l’acheteur, la condition suspensive sera réputée accomplie. La vente sera parfaite et devra être exécutée. Il en découle également que les droits d’enregistrement seront dus et que le vendeur pourra demander en justice l’exécution en nature ou la résolution de la vente ainsi que des dommages et intérêts supplémentaires.
Recommandations
D’une part, nous vous suggérons de libeller la clause qui prévoit une condition suspensive de manière précise et non ambigüe, en insistant particulièrement sur le délai dont vous entendez bénéficier pour obtenir votre crédit.
D’autre part, soyez proactif ! N’hésitez pas à consulter plusieurs institutions financières et veillez à informer continuellement le vendeur de vos démarches.
Nous vous recommandons enfin de conserver précieusement les refus des organismes financiers pour pouvoir les opposer au vendeur en cas de litige.
