Légalement, il appartient au bailleur de réaliser les travaux de rénovation et de mise en conformité dans l’immeuble donné à bail. Sous certaines conditions, la loi autorise le locataire à réaliser lui-même ces travaux. Il n’est pas rare de voir des locataires faire une demande de crédit pour agrandir la salle de bain ou rénover la cheminée de la maison qu’ils tiennent en location depuis plusieurs années. Voyons comment se concrétise cette relation contractuelle en pratique.
Notion du bail locataire
Le bail de rénovation est une modalité du bail de résidence principale. Il s’agit d’un contrat par lequel, en contrepartie de l’engagement du locataire d’effectuer certains travaux, le bailleur lui concède pendant une période déterminée (et qui peut être supérieure à 9 années) un ou plusieurs avantages :
- Soit renoncer à la faculté de mettre fin au bail ;
- Soit renoncer à la faculté de demander la révision du loyer ;
- Soit concéder une diminution ou une remise du loyer ;
Nature des travaux
Les travaux visés par le législateur sont de tout type à l’exclusion de ceux qui en vertu de la loi incombent au locataire. On pense plus généralement aux travaux de rénovation, aux grosses réparations et aux travaux de mise en conformité du bien loué.
Cette dernière hypothèse permettra donc au locataire d’habiter momentanément un immeuble non conforme.
Formalités
Un accord verbal est insuffisant. La loi exige la rédaction d’un écrit entre les parties, lequel peut intervenir à tout moment du bail en cours. Il est donc parfaitement envisageable de modifier un bail de résidence principale en bail de rénovation.
Le contrat doit également stipuler que le locataire s’engage à réaliser à ses frais dans le bien loué des travaux déterminés et fixer le délai dans lequel ces travaux doivent être exécutés. Outre sa durée, le contrat doit mentionner la contrepartie fournie par le bailleur.
Concernant les travaux pour mise en conformité du bien loué avec les exigences élémentaires de sécurité, salubrité et habitabilité, la loi impose des conditions supplémentaires.
A savoir que ces travaux soient décrits avec précision, que le début des travaux soit fixé dans un délai raisonnable et qu’aucun loyer ne soit exigible pendant la durée convenue pour ceux-ci, étant entendu que cette durée ne peut être inférieure à celle qui est raisonnablement nécessaire pour les effectuer.
En outre, le bailleur devra concéder au moins un engagement complémentaire de ceux évoqués ci-avant, à savoir s’interdire de mettre fin au bail la plupart du temps.
Enfin, à la demande de la partie la plus diligente, il sera procédé à une réception contradictoire des travaux au terme de leur réalisation. De cette manière, le propriétaire pourra s’assurer que les travaux convenus ont été correctement réalisés.
Recommandations
Bien que la formule soit séduisante pour les deux parties, à savoir une plus-value non négligeable pour le vendeur contre une occupation gratuite pour l’acheteur, la prudence reste de mise.
Tout d’abord, ne négligez pas de souscrire une assurance pour des travaux d’une telle ampleur car seule votre responsabilité pourra être engagée le cas échéant.
S’agissant d’un bail, le bailleur pourra le résilier à tout moment, moyennant un préavis de 3 mois, pour occupation personnelle par exemple. Veillez donc à inclure une clause qui prévoit une restitution du coût des travaux au cas où la résiliation du bail intervient dans un délai concomitant à l’achèvement des travaux.
Si à l’inverse, vous quittez les lieux et que les travaux ne sont pas achevés, vous serez susceptible de devoir dédommager le propriétaire pour la valeur des travaux non exécutés.
