Etudions ensemble un cas d’école aujourd’hui : il y a trois ans, vous contractiez un crédit hypothécaire de 200.000 € pour acheter votre maison. L’exécution de votre contrat se passe sans encombre et vous remboursez mensuellement votre prime sans aucun retard. Vous envisagez aujourd’hui de faire des nouveaux travaux de votre maison et vous auriez besoin d’emprunter une nouvelle somme de 50.000 €.

Bien entendu, vous ne pouvez offrir d’autres garanties que votre maison qui est déjà hypothéquée par le premier crédit.

Quelle est la solution la plus intéressante pour vous : constituer une seconde hypothèque ou racheter votre premier crédit et y adjoindre une somme complémentaire de 50.000 € garantie par la première prise d’hypothèque.

Etat de cette question récurrente.

La constitution d’une hypothèque entraîne des frais

Lorsque vous achetez un bien immobilier, il vous sera souvent demandé de consentir une constitution d’hypothèque. Bien souvent d’ailleurs, cette garantie sera une condition sine qua non de l’obtention de votre crédit.

La constitution d’une hypothèque entraîne des frais importants qui viendront s’ajouter au prix d’achat de votre maison.

Le rachat de crédit hypothécaire est la solution la plus avantageuse

Si pendant la durée de vie de votre crédit hypothécaire, vous avez besoin d’emprunter de nouvelles sommes d’argent pour par exemple, effectuer des travaux dans votre maison, il sera toujours plus avantageux de racheter votre crédit hypothécaire, de l’augmenter des nouvelles sommes désirée et de conserver la constitution d’hypothèque plutôt que de consentir à la constitution d’une nouvelle hypothèque qui entraînerait de nouveaux frais.

Dans pareille situation, consultez votre courtier habituel qui analysera votre situation et vous conseillera au mieux.

La crise financière s’est abattue sur l’Europe depuis 2008 à la suite des conséquences de la crise des subprimes aux Etats-Unis. Les pays composant l’Union européen ont pris conscience de leur endettement important et ils ont décidé de réduire leur déficit public (c’est-à-dire l’écart entre les recettes publiques et les dépenses publiques). En résumé, les Etats membres de l’union doivent faire des économies. Que coûte un rachat de crédit hypothécaire ?

Il n’aura échappé à personne que cette situation a engendré une augmentation de la pression fiscale en Europe et une réduction significative des dépenses publiques. En bref, le pouvoir d’achat des ménages fait sans cesse l’objet d’attaques des gouvernements depuis des mois (ainsi par exemple, le Gouvernement français espère-t-il lever des nouveaux impôts durant l’exercice 2013 pour pas moins de 20 milliards d’euros).

Dans ce contexte de réduction drastique du pouvoir d’achat des ménages, il peut être intéressant de se poser la question du rachat de son crédit hypothécaire dans le but raisonnable de diminuer les charges mensuelles qui pèsent sur le ménage.

Peut-on racheter son crédit hypothécaire ?

La réponse à cette question est assurément positive. Vous avez toujours la possibilité de procéder au rachat de votre crédit hypothécaire.

Quand a-t-on intérêt à procéder au rachat de son crédit hypothécaire ?

Essentiellement dans 4 situations bien précises :

1. Lorsque vous avez d’importants travaux à réaliser dans votre maison et que vous avez besoin d’un nouveau financement. La solution la plus naturelle sera de faire un complément à votre crédit hypothécaire de départ et donc par la même occasion de racheter votre crédit hypothécaire originaire pour n’en avoir plus qu’un seul qui englobe le coût d’achat initial de la maison et le coût des nouveaux travaux.
2. Si vous constatez une baisse significative des taux d’intérêts sur le marché et que vous estimez que votre taux d’intérêts initial est trop élevé.
3. Si vous avez souscrit un crédit hypothécaire avec un taux d’intérêts originaire variableet que les taux sur le marché du crédit hypothécaire baissent.
4. Si vous avez plusieurs crédits ou prêt à tempéraments en cours et que vous estimez que le total des mensualités est trop élevé. Dans ce cas, il sera sans doute judicieux de procéder à un regroupement de crédit ou une centralisation de vos crédits pour n’avoir plus qu’une seule mensualité. Dans ce cas, votre maison est mise en garantie dans le cadre d’un crédit hypothécaire. Les durées de remboursement seront allongées ce qui provoquera une diminution de la charge totale mensuelle de remboursement.

Quel est le coût d’un rachat de crédit hypothécaire ?

Le coût du rachat d’un crédit hypothécaire dépend du montant du nouvel emprunt hypothécaire.

Il y aura un coût lié à :

1. La mainlevée de l’inscription hypothécaire qui pèse sur le crédit hypothécaire originaire ;
2. Les nouveaux frais de dossier pour la constitution d’un nouveau crédit hypothécaire ;
3. Les nouveaux frais pour l’inscription de la nouvelle hypothèque.

Comment savoir si j’ai intérêt à racheter mon crédit hypothécaire ?

Cette question doit faire l’objet d’une analyse approfondie par un professionnel qui étudiera votre dossier au cas par cas. De manière schématique, nous pouvons dire que lorsque vous arrivez à faire baisser vos charges mensuelles par un rachat de crédit hypothécaire, vous devez vous poser la question de l’opportunité d’y procéder.

Au Crédit Populaire Européen, nos courtiers spécialisés sont à votre disposition pour examiner cette question gracieusement avec vous.

L’achat d’un bien immobilier ayant un coût considérable, la majorité des belges sont donc contraints de solliciter un crédit hypothécaire. De nos jours, investir dans une maison constitue un acte judicieux. En effet, la raison de cet investissement opportun s’explique, d’une part, par l’instabilité et l’imprévisibilité des diverses actions et des diverses obligations du marché. Provision sur acte d’achat immobilier.

Par exemple, depuis 1980, une hausse de 10% de la valeur de l’immobilier est constatée par an. D’autre part et historiquement parlant, les taux d’intérêt dans ce domaine n’ont jamais été aussi faibles qu’actuellement avec une valeur avoisinant les 3%.  Ainsi, l’immobilier équivaut représente un investissement stable et lucratif sur le marché belge.

Qu’est-ce que le versement d’un acompte de 10% ?

Afin d’acquérir un bien immobilier, il est impératif de verser au notaire une provision correspondant à 10% de la valeur totale de l’achat ; ceci ayant pour but de réserver le bien et donc d’en bloquer sa vente à un autre concurrent durant le laps nécessaire à la recherche d’un crédit hypothécaire. Ces démarches prennent un certain temps avant l’obtention de l’accord d’une banque et durent environ un mois.

En quoi consistent le crédit hypothécaire ordinaire et le crédit hypothécaire 125% ?

Le crédit hypothécaire normal et le crédit hypothécaire 125% constituent actuellement les deux seules possibilités de prêt hypothécaire. Le crédit hypothécaire 125% a été instauré afin d’aider les personnes ayant des difficultés financières. Il n’est, en effet, guère évident de couvrir, en liquide, les frais de la provision du bien immobilier afin d’en obtenir sa réservation. Ainsi, le crédit hypothécaire 125% s’établit comme un emprunt ordinaire du prix d’achat total du bien mais aussi de la valeur de l’acompte. A cela s’ajoute également les frais d’acte de crédit ainsi que les frais notariés. Cependant, si cette alternative est choisie, les taux d’intérêt seront légèrement plus élevés.

Unicité ou pluralité de notaire ?

Un acte authentique passé devant un notaire est obligatoire lors d’une vente immobilière. Généralement, l’opération immobilière ne requiert la présence que d’un seul notaire. Par conséquent, les avis de l’acheteur et du vendeur du bien ne divergent en rien sur le choix du notaire chez qui passer l’acte authentique. En outre, l’acheteur et le vendeur acceptent également de se rendre tous les deux à l’étude notariée dans laquelle le bien est vendu.

Dans d’autres cas, l’acquéreur et le vendeur ont plusieurs notaires. Cette solution ne présente aucun problème vu que les frais notariés ne sont en aucun cas doublés. En effet, une loi prévoit la division de ces charges en cas de pluralité de notaires.  Ainsi, cette possibilité n’est pas plus coûteuse que la première.

Quels sont les frais entraînés par l’achat d’un bien immobilier ?

L’achat d’un bien immobilier entraîne des frais notariés mais aussi des frais d’acte de crédit. Les frais notariés sont composés du prix d’achat du bien immobilier mais également des droits d’enregistrement, c’est-à-dire des impôts imposés par l’Etat lorsque de l’enregistrement de l’acte notarié d’achat est effectué. Ces droits varient selon le prix de vente du bien immobilier, selon la région et selon la somme du revenu cadastral. En outre, les frais notariés comprennent également les honoraires du notaire, eux-mêmes évalués par rapport à la valeur du bien et en fonction de la somme des frais d’acte de prêt. Ceux-ci complètent le coût total des frais notariés, sont associés au crédit hypothécaire nécessaire à l’achat du bien et sont enregistrés au bureau des hypothèques.

Quant aux frais d’acte de crédit, ils sont moindres par rapport aux frais de notaire.

Simulez vos frais…

Pour vos aider au mieux lors de vos démarches, le Crédit Populaire Européen vous offre la possibilité de simuler vos frais afin de vous rendre compte du coût global à débourser pour la transaction immobilière. Notre site comporte deux simulateurs : un calculant les frais d’acte de crédit, l’autre évaluant les frais d’acte de vente. Notez cependant que ces calculs sont indicatifs et que d’autres éléments peuvent modifier la somme finale.

Concernant les frais d’acte de crédit, il vous suffit d’indiquer le montant du crédit. Le simulateur se chargera d’évaluer le montant principal, les accessoires, les droits d’enregistrement, les droits d’inscription hypothécaire et les honoraires de notable.

A propos du simulateur des frais d’acte de vente, il est possible d’obtenir une réduction sur les droits d’enregistrement si la maison à acquérir est modeste (ceci dépendant du revenu cadastral et du nombre d’enfants).

Savez-vous que la Région Wallonne vous offre toute une série de prime et d’avantages en matière immobilière ? Quelles sont les réglementations de la Région Wallonne en matière de prêt hypothécaire ? Découvrez les infos sur la Prime région wallonne. En voici un aperçu succinct :

1. Bénéficier d’une Prime région wallonne à l’acquisition pour l’achat d’un logement appartenant au secteur public

La prime à l’acquisition est une aide financière de 745 € accordée par la Région wallonne, sous certaines conditions, aux personnes qui achètent de gré à gré ou en vente publique, un logement appartenant au secteur public. Il s’agit par exemple d’une maison vendue par une société de logement social, par une commune, par un C.P.A.S., par la Poste, par la S.N.C.B.

Si vous obtenez la prime à l’acquisition, vous bénéficierez en plus d’une réduction des droits d’enregistrement à 0%.

Si vous achetez un logement améliorable, en plus de la prime à l’acquisition, vous pouvez demander une prime à la réhabilitation (sans la majoration prévue pour l’achat du logement à réhabiliter).

2. Bénéficier d’une assurance gratuite pour le remboursement d’un prêt hypothécaire en cas de perte de revenu

La Wallonie souscrit pour vous et à ses frais cette assurance contre la perte de revenus qui permet le remboursement partiel. De votre prêt hypothécaire si vous perdez votre emploi ou si vous vous trouvez en incapacité de travail. Vous pouvez en bénéficier si vous contractez un prêt hypothécaire pour acheter. Construire, réhabiliter, restructurer votre logement, et sous certaines conditions.

3. Financer la rénovation / l’achat / la construction de mon habitation grâce à des taux / conditions avantageuses via un organisme de crédit social

Des prêts à taux avantageux sont accordés sous certaines conditions par la Société wallonne du crédit social. Les conditions et types de bénéficiaires sont décrits par la société wallonne des crédits sociaux

4. Si vous êtes une famille nombreuse, financer la rénovation / l’achat / la construction de mon habitation avec des taux / conditions avantageuses

Le Fonds du logement des familles nombreuses de Wallonie aide les familles nombreuses. À concrétiser la rénovation de leur maison en accordant des prêts à taux réduits.

5. Obtenir un prêt hypothécaire ou complémentaire accordé par ma province

Certaines provinces accordent des Prêts ou complémentaires avantageux.

6. Obtenir un prêt hypothécaire grâce à la garantie de la Wallonie pour le remboursement de celui-ci

L’objectif est de permettre à des emprunteurs qui ne disposent pas de fonds personnels suffisants. De quand même pouvoir bénéficier d’un prêt.  La Wallonie s’engage alors à intervenir dans la perte subie par l’organisme prêteur sur la partie du prêt dépassant 70 % de la valeur vénale du logement.

7. Bénéficier de la possibilité d’acheter un logement social

Il s’agit des biens vendus par la Société wallonne du logement (SWL). À des conditions sociales pour les personnes à bas revenu.

Le prêt hypothécaire fait l’objet d’un amortissement comme toutes les autres formes de crédit. La banque laisse généralement à l’emprunteur le choix de la formule de remboursement la plus adaptée à sa situation.

La question de savoir quel type d’amortissement adopté dépend d’une bonne compréhension de ce qu’on entend par amortissement et de ce qui en découle.

Définition

L’amortissement d’un prêt hypothécaire correspond au remboursement du capital emprunté. Pour éviter toute confusion, il faut préciser qu’un crédit est constitué de deux réalités différentes. D’un côté, il y a le montant demandé par l’emprunteur et qui fait l’objet du prêt, c’est-à-dire le capital, et de l’autre les intérêts perçus par la banque en contrepartie de ses prestations.

Il existe des situations où l’amortissement du crédit hypothécaire permet de bénéficier d’une déduction fiscale. Il convient de se renseigner sur les conditions exigées.

Qu’est-ce qu’un plan d’amortissement ?

Au moment de conclure un contrat de crédit immobilier, comme par exemple des solutions immo, l’organisme financier et l’emprunteur se mettent d’accord sur un plan de remboursement où sont mentionnés des éléments comme les mensualités et la durée de remboursement. Un tableau de remboursement est ensuite dressé de concert.

Il s’agit d’un plan d’amortissement dont l’objectif est d’indiquer de manière précise la façon dont le crédit va être remboursé ainsi que le montant de chaque mensualité.

Quels sont les différents types  ?

Il existe 3 types d’amortissements possibles du prêt hypothécaire :

• Le premier consiste à procéder à un remboursement régulier de mensualités constantes. Pendant la première période, la part d’intérêts dans ce montant sera plus conséquente comparée à celle du capital. Au terme du contrat, ce sera l’effet inverse puisqu’il y aura plus de capital que d’intérêts dans chaque paiement.
• Le crédit immobilier peut également être amorti de manière à rembourser la totalité des intérêts tout au long de l’échéance. Ce sera seulement à la fin du prêt que l’emprunteur va rembourser dans sa globalité le capital ainsi que les intérêts correspondants à la dernière mensualité.
• Une autre alternative consiste à rembourser dans chaque mensualité un montant fixe en capital. La part de capital à intégrer dans le paiement sera calculé en divisant tout simplement le capital au nombre de mois relatif à l’amortissement. Quant aux intérêts, ils seront remboursés de manière dégressive au fur et à mesure que le contrat avance vers son échéance.

Quelle solution faut-il choisir ? Cette question n’est pas simple et le choix final dépend généralement de la durée et du montant emprunter. Il est donc toujours préférable de contacter un spécialiste pour obtenir la réponse adéquate à votre situation.